COVID19 - IMMOBILIER 2020+
Claire Flurin, Directrice R&D Keys Providers - Groupe Keys Asset Management
Nous traversons une crise sociale, politique et économique mondiale sans précédent. En l’espace de deux ans, tout a été remis en cause : gilets jaunes, #metoo, marches pour le climat, et bien sûr Covid19 ont planté le décor de la décennie 2020. La situation est certes préoccupante, elle questionne, mais elle est aussi porteuse d’espoir et d’opportunités. Il s’agit désormais de réinventer nos métiers, nos villes, nos sociétés en visant une vie plus juste, plus vraie, plus respectueuse des Hommes et de la Terre.
Métro-boulot-dodo. Télétravail.
Des dizaines de millions de citoyens actifs dans le monde ont expérimenté le télétravail en 2020. Certains l’ont complètement adopté, d’autres moins.
En réalité, on anticipait déjà en 2019 une perte de vitesse du bureau traditionnel pour la décennie 2020. Plus de Français ont et continueront d’avoir recours au télétravail, pour réduire leur temps de trajet ou accéder à plus de souplesse dans leurs horaires, mais tous les Français ne peuvent ou ne souhaitent pas télétravailler. Le bureau n’est donc pas mort ; il doit néanmoins se réinventer pour se positionner en lieu de vie et de rencontre, attractif et rassembleur.
Avant confinement, la France comptait 25 % de télétravailleurs en 2017 et 29 % en 2019 (Ifop pour Malakoff Médéric Humanis). Début 2020, 60% des français souhaitaient plus de télétravail. Et aujourd’hui, à cause (ou grâce ?) à la crise Covid19, hors startups et tech qui ont adopté des politiques 100% “travail à distance”, il semble que la norme soit à une répartition 50/50 : avec une présence obligatoire au bureau réduite à une semaine sur deux ou 2 à 3 jours par semaine selon les entreprises.
Cette donne, associée à plus de rigueur sanitaire et aux gestes barrières, incitera sans doute les employeurs à ajuster leurs besoins en surface locative, en adoptant des typologies d’aménagement de type coworking ou flex-working. Côté logement, il s’agit d’inclure plus « systématiquement » des zones de travail dans les immeubles, sur le modèle du coworking, dans un espace aménagé, connecté et partagé.
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Logement standardisé. Habitat diversifié.
Une chose est sûre : la crise sanitaire souligne l’importance d’un habitat de qualité, dans sa forme spatiale mais aussi sociale. On prédisait le retour des investisseurs immobiliers institutionnels sur le résidentiel depuis longtemps ; aujourd’hui il s’accélère et c’est probablement l’une des conséquences de la crise Covid19 sur l’immobilier les plus marquées. La diversification de l’offre « habitat » se prépare.
Entre prix en hausse, crise de l’abordabilité et rigidité de l’offre, nous avions anticipé en 2018 et 2019 l’opportunité de développer de nouveaux produits résidentiels et misé sur quatre grandes tendances de fond :
- Le renforcement des typologies partagées dans le résidentiel, de type coliving, d’abord. Si ces actifs sont accessibles à tous, ils seront selon nous le meilleur moyen de répondre à trois grands enjeux phares : coût, flexibilité et lien humain.
- En parallèle, nous pensons aussi que les solutions d’hébergement mixtes où l’on vit, travaille et se divertit vont émerger.
- Pour répondre à la crise de l’accessibilité et au besoin de flexibilité/mobilité de l’époque, nous plaidons également pour la création de nouveaux statuts entre la location et la pleine propriété tels que dissociation de propriété, le co-investissement, le crédit bail logement, ou le viager collaboratif.
- Et parce que les gens attendent toujours plus de simplicité, nous croyons au développement de résidences locatives dans lesquelles la technologie permettra de gérer son logement facilement et en temps réel. Tout à nos yeux plaide pour des logements “faciles à louer, faciles à vivre et faciles à quitter” (C’est le moment de changer la ville).
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Consumérisme et exotisme. Consommation locale et responsable.
Les hypermarchés et zones commerciales périurbaines continuent d’attirer une part des consommateurs mais leur manque de chaleur humaine, leur contribution à l’étalement urbain et à l’accroissement de notre dette écologique commencent à amenuiser leur attractivité. Parallèlement, le e-commerce et le recours au drive poursuivent leur progression dans la part des achats réalisés par les ménages. Mais l’attractivité du commerce de quartier, physique et humain s’étend. Déjà en 2019, nombre de pure players « online », comme Casper, Warby Parker, AMPM ou Made.com, avaient ouvert des magasins physiques. C’est le retour au « street retail », cette fois parfaitement intégré avec le e-commerce.
Depuis le confinement du premier trimestre 2020, la moitié des Français cherchent activement à consommer plus local (Fly Research pour Mastercard). A vrai dire, depuis 5 ans au moins, les observatoires Credoc et ObSoCo mettent en évidence une nouvelle tendance de fond en France : la fréquentation des commerces de proximité et magasins bio augmente en même temps que le désir de consommation plus responsable et plus sobre s’accroît.
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=> Pas de pérennité sans ESG.
La succession des Marches pour le Climat, crise des Gilets Jaunes et crise sanitaire ont fini de convaincre : en 2020, la performance sociétale et environnementale est une obligation. La prise de conscience est générale. On n’a plus le choix.
L’intégration de critères ESG (mesure et suivi des actions en faveur de l’Environnement, du bien-être Social, et d’une Gouvernance responsable) se démocratise. De plus en plus d’investisseurs ont d’ailleurs recours aux approches d’investissement socialement responsable (ISR) et l’immobilier se met à la page avec la déclinaison sur notre secteur du label d’Etat “ISR” dont l’entrée en vigueur est prévue le 23 octobre. Etape suivante : l’investissement à impact !
Désormais, l’impact de nos actifs sur la santé, l’environnement et l’économie locale sera scruté. Et c’est probablement une autre conséquence majeure de la crise Covid19. Les entreprises se mobilisent et comprennent qu’elles doivent montrer l’exemple pour continuer d’exister.
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=> Qualité sociale, mixité des usages, liens humains, expérience.
Entre confinement, restrictions sanitaires et couvre-feu, les liens humains ont souffert et il ne fait aucun doute qu’en sortie de crise les gens voudront se voir, se parler, vivre des choses ensemble. Au travail, au restaurant, dans les bars, sur leurs lieux de résidence avec leurs voisins, ou durant leurs voyages, les utilisateurs cherchent à vivre des expériences mémorables. La crise actuelle renforce ainsi notre intérêt à observer et comprendre les comportements humains, afin de faire évoluer avec justesse notre secteur d’activité. Cela semble évident mais il faut le rappeler : dans l’immobilier le client final c’est bien l’humain.
Chez Keys REIM, société de gestion de portefeuille du groupe Keys Asset Management, cela conditionne nos décisions et réflexions, bien que ce ne soit pas toujours dans l’ADN du monde immobilier. Le véhicule de R&D du Groupe Keys Asset Management, Curiosity is Keys travaille justement à mieux comprendre les utilisateurs pour mieux répondre à leurs usages et à leurs attentes. Nous tentons ainsi d’anticiper aujourd’hui les façons que nous aurons d’habiter, de travailler, d’apprendre, de nous déplacer, pour inventer des formules immobilières qui créent plus de valeurs, plus de performances, pour tous. Des missions qui nous apparaissent particulièrement essentielles aujourd’hui.
Selon les convictions de Keys REIM, société de gestion de portefeuille du groupe Keys Asset Management, agréée par l’AMF le 04/04/2016 sous le numéro GP-16000011, à la date de cette publication.